Allons-nous vers un nouveau krach immobilier ?

Faits marquants

• De nombreux leaders de l'industrie, dont Goldman Sachs, ont modifié leurs prévisions pour le marché du logement depuis le début de l'automne 2022.
• Bien que les taux hypothécaires aient chuté au cours des dernières semaines, ils ne sont probablement pas suffisamment bas pour avoir un impact sur la demande sur le marché du logement.
• Il est peu probable que le manque de logements abordables aux États-Unis s'atténue, car les constructeurs de maisons ralentissent la construction de nouvelles maisons en raison de la faible demande.

Depuis le début de la pandémie, les prix des logements ont augmenté, les pénuries de logements ont augmenté et les taux d'intérêt ont augmenté. Certains changements ont été délibérés, comme la Fed qui a relevé ses taux pour lutter contre l'inflation des prix. D'autres ont été en dehors du domaine de la prévisibilité.

Même les experts dans le domaine ont changé leurs prévisions sur le marché du logement au cours des derniers mois. Ce n'est pas surprenant, car les chiffres devant nous semblent contradictoires. Les taux d'intérêt hypothécaires sont en baisse alors même que la Fed augmente ses taux et que les constructeurs de maisons ralentissent leur rythme malgré une pénurie de logements.

Bien que tout soit un peu chaotique, il y a des explications sous-jacentes. L'avenir immédiat n'est peut-être pas si rose.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers baissent

Depuis le début du mois, nous assistons à un phénomène étrange. Alors que la Réserve fédérale continue d'augmenter les taux, les taux d'intérêt les taux des crédits immobiliers ont baissé.

Cela pourrait être en partie dû à la demande. Les prix des maisons restent obstinément élevés et les taux d'intérêt ont grimpé en flèche, passant d'environ 3 % en moyenne au début de l'année à plus de 7 % en octobre.

Ces circonstances ont réduit le nombre d'acheteurs sur le marché, car trouver une maison abordable est devenu de plus en plus difficile.

Au-delà de la demande, les prêteurs hypothécaires doivent également se soucier du marché obligataire. Les prêts hypothécaires sont souvent reconditionnés en titres adossés à des créances hypothécaires sur le marché obligataire. Les investisseurs recherchent généralement ces titres pour battre à la fois le rendement des obligations du Trésor à 10 ans et l'inflation.

Les taux hypothécaires sont généralement supérieurs d'environ 1.8 point de pourcentage au rendement des bons du Trésor à 10 ans. En 2022, ils ont augmenté jusqu'à trois points de pourcentage en raison de facteurs tels que l'inflation et la décision de la Fed de ne plus acheter ces titres.

Ce que nous voyons est probablement une correction de l'industrie pour tenir compte de cet écart.

Bien que les taux aient baissé, ils ne se sont pas suffisamment refroidis pour inciter les acheteurs à revenir sur le marché. Au début de l'année, vous pourriez trouver une hypothèque offrant un taux d'intérêt de 3 % sur une hypothèque fixe de 30 ans. Même le taux « plus bas » d'aujourd'hui est encore stupéfiant de 6.87 % au 23 novembre 2022.

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Les prix devraient baisser avant de se stabiliser

En octobre 2022, Goldman Sachs prévoyait une baisse de 5% à 10% baisse de la valeur des maisons d'ici mars 2024. Il prédit cette baisse parce qu'il n'y a pas assez de logements abordables. Cela signifie que moins de gens peuvent les acheter, surtout avec des taux d'intérêt si élevés.

Cependant, il s'agissait d'un écart brutal par rapport à ses prévisions de septembre 2022 selon lesquelles les prix des logements resteraient stables au cours des 12 prochains mois, peut-être avec quelques baisses régionales qui se stabiliseraient.

Il est important de se rappeler que toutes les prédictions, même les prédictions des leaders de l'industrie, ne sont pas toujours des représentations exactes de l'avenir. Tant de choses peuvent arriver à modifier le résultat, parfois au cours d'un seul mois.

Même si la baisse des prix de 5 à 10 % se produisait, les valeurs des maisons resteraient supérieures aux valeurs pré-pandémiques sur la plupart des marchés, selon Goldman Sachs. Alors que certains pourraient regretter le moment de leur achat, ces projections n'indiqueraient pas nécessairement des expulsions comme nous l'avons vu au cours de la Récession 2008.

Après mars 2024, le modèle Goldman Sachs fait remonter les prix des maisons à un rythme plus mesuré jusqu'en janvier 2026. Il existe quelques facteurs sur le marché immobilier américain qui tiennent à distance les perspectives plus sombres.

La pénurie de logements devrait jouer un rôle important dans les prix des logements

L'Amérique a et a eu un problème de pénurie de logements. Même en 2019, il manquait 3.8 millions de logements disponibles à la vente ou à la location. La pandémie a exacerbé ces problèmes.

Premièrement, avec un manque de revenus au début de la pandémie, de nombreuses personnes ont perdu leur logement. Bien qu'il y ait eu un moratoire sur les expulsions, toutes les propriétés n'étaient pas qualifiées.

De plus, comme le moratoire a duré si longtemps, de nombreux propriétaires familiaux ne pouvaient plus payer leurs propres hypothèques. Ces propriétaires ne pouvaient pas non plus expulser, donc beaucoup ont choisi de vendre leurs propriétés à des propriétaires corporatifs mieux financés. Une fois vendu, le locataire pourrait être expulsé.

Bien qu'ils disposent de meilleures ressources, les propriétaires d'entreprise sont moins susceptibles d'être indulgents en matière d'expulsions ou d'historiques de loyers en retard. Ils sont également plus susceptibles d'augmenter les loyers pour maximiser les profits dans toutes les conditions du marché, ce qui rend le logement encore moins abordable.

Malheureusement, cela signifie que de nombreuses personnes qui ont perdu leur maison pendant la pandémie ne peuvent toujours pas trouver un logement abordable.

Alors que les prix des maisons augmentaient pendant la pandémie, davantage de propriétaires potentiels qui se trouvaient dans une meilleure situation financière ont été écartés du marché et ont décidé de continuer à louer. Cela aggrave encore le problème de la pénurie de logements, car moins de personnes quittent le marché locatif.

En plus de ces problèmes, des problèmes de chaîne d'approvisionnement ont provoqué un ralentissement massif des nouvelles constructions pendant la pandémie. Les pénuries de main-d'œuvre ont encore aggravé le problème. De plus, nous ne partions pas d'un bon endroit en 2019.

Les solutions au problème de la pénurie de logements sont variées et spécifiques à chaque région. Il n'y a pas de solution unique. Comme il est probable que cela continue d'être un problème, il y aura probablement plus de demande que d'offre. Cela pourrait aider à amortir toute chute libre potentielle des valeurs des maisons.

Les nouvelles constructions ralentissent, impactant l'offre future

En octobre 2022, les nouveaux permis de construire étaient en baisse de 2.4 % par rapport à septembre et de 10.1 % d'une année sur l'autre. D'autres ralentissements dans l'industrie de la construction résidentielle comprenaient :

• Les mises en chantier de nouveaux logements ont diminué de 4.2 % d'un mois à l'autre.
• Les mises en chantier de nouveaux logements ont diminué de 8.8 % d'une année à l'autre.
• Les achèvements de maisons ont diminué de 6.4 % d'un mois à l'autre.

Les achèvements de maisons neuves ont augmenté de 6.6 % d'une année sur l'autre, peut-être en partie parce qu'un flot de contremaîtres en matériaux de construction qui attendait a finalement réussi à sortir de la chaîne d'approvisionnement sauvegardée vers la fin de l'été.

Étant donné que les ventes de maisons sont en baisse depuis le printemps, de nombreux constructeurs de maisons ne prévoient pas suivre le rythme. Cela signifie que nous pouvons raisonnablement nous attendre à ce que la pénurie de logements s'aggrave davantage à l'avenir.

Conclusion

Ce que nous voyons sur le marché du logement n'est pas normal. Nous ne pouvons pas prédire l'avenir avec certitude, mais nous pouvons surveiller les tendances et toutes les données disponibles. Ce qui s'en vient pourrait être une autre récession, le conflit géopolitique en cours aggravant les problèmes de chaîne d'approvisionnement. Ou, il pourrait s'agir d'un rebond indolore de cette période d'inflation. L'un ou l'autre résultat affectera le marché du logement et votre portefeuille.

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