Est-ce que je suis en train de rêver? Le modèle de fiducie foncière communautaire pourrait faire partie de la solution de logement

D'une manière générale, les politiques du logement doivent s'efforcer de permettre à la production de logements à but lucratif de répondre au maximum à la demande. Ensuite, à ces niveaux de revenu qui ne peuvent toujours pas gérer les coûts de logement ainsi que les autres coûts de la vie, la meilleure solution est des subventions directes en espèces pour la différence entre la norme normative pour le loyer, 30 % du revenu mensuel brut et les coûts réels. . Qu'en est-il de l'accession à la propriété ? Existe-t-il un modèle qui puisse répondre au problème des personnes qui travaillent, mais qui n'arrivent toujours pas à gérer une mise de fonds ou une mensualité hypothécaire? Je suis prudemment optimiste sur le fait qu'une politique de logement globale et axée sur le marché pourrait inclure le modèle de fiducie foncière communautaire (CLT), un mécanisme de sécurisation des terres en fiducie, puis de subvention de la propriété d'une maison sur un terrain en fiducie.

Le modèle de Community Land Trust (CLT) est une stratégie innovante pour capter la valeur des terres et des logements et les mettre à la disposition des familles de travailleurs à revenus faibles et moyens. Grâce à l'acquisition de terrains, les CLT peuvent offrir la possibilité d'acheter un logement en dessous du prix du marché en échange d'un rendement moindre pour l'appréciation de la maison. Le propriétaire signe un bail à long terme avec le CLT qui reste propriétaire du terrain avec l'amélioration de la maison appartenant à la famille. Le modèle CLT a pour effet de retirer la valeur de la maison du marché, ce qui permet de fixer le prix d'achat par les familles dont le revenu du ménage se situe entre 50 et 80 % du revenu médian régional (AMI). Lorsque la maison est vendue, le bail limite la captation de la valeur de la vente, en transmettant les économies à la famille suivante.

Les logements en CLT présentent de multiples avantages pour les familles et l'économie du logement au sens large.

• Opportunité de propriété pour les personnes qui travaillent mais gagnent moins – Les gens peuvent travailler pendant des années pour créer une dynamique financière pour acheter une maison et être toujours à court; Les CLT aident à donner un coup de pouce supplémentaire à la propriété.
• Crédit bâtiment – Le crédit demeure une mesure importante de l'acuité financière; Les CLT peuvent aider un ménage à construire et à développer sa capacité à emprunter de manière judicieuse.
• Stabilité – Posséder une maison peut permettre aux enfants de fréquenter les mêmes écoles jusqu'à l'obtention de leur diplôme et encourager l'engagement et l'implication dans la communauté.
• L'avantage d'augmenter les fonds propres – À mesure que l'actif de leur maison augmente avec le temps, les familles peuvent saisir cette valeur pour l'avenir.
• Empêche les pressions spéculatives sur les propriétaires – Lorsqu'une maison CLT est hors du marché, il n'y a pas de pression pour vendre lorsque la valeur des actifs grimpe.
• Bien que les retours sur investissement soient limités, ils créent une richesse générationnelle – Même si les avantages des ventes sont plafonnés, une famille est incitée à bien gérer son investissement jusqu'à la fin du prêt ou de la vente.
• Permet aux familles aux revenus limités d'épargner – Lorsque les coûts de logement sont inférieurs, une famille peut réaliser des économies pour d'autres usages, notamment la garde d'enfants, l'éducation et la constitution de réserves de liquidités.

L'avantage pour l'ensemble de l'économie est que les familles qui resteraient autrement dans des unités multifamiliales moins chères peuvent devenir propriétaires, libérant ces unités pour d'autres familles. Il existe un potentiel pour les CLT d'aider à construire une échelle de logement, peut-être en commençant par des bons et une aide directe, jusqu'à une unité locative, et enfin la propriété. La propriété par le biais d'un CLT permet aux familles de s'investir davantage dans leur quartier et leurs communautés locales, et à ces communautés et quartiers d'investir en eux. L'opportunité d'accession à la propriété créée par le modèle CLT peut permettre aux familles de s'enraciner et de devenir des influenceurs économiques et politiques.

Et ce modèle peut également faciliter le logement multifamilial. À Seattle, Fiducie foncière communautaire Homestead construit 38 unités de copropriété sur deux sites différents, l'un donné et l'autre sur des terrains excédentaires de la Ville. Le modèle de propriété est le même que celui des maisons unifamiliales. À certains égards, les copropriétés sont l'utilisation la plus logique du modèle puisque les copropriétés au prix du marché sont intégrées dans un actif détenu en commun. Le don de terrains municipaux excédentaires est particulièrement important puisqu'il s'agit d'une pratique courante dans tout le pays; les villes et autres gouvernements locaux ont souvent des terrains qui ne peuvent pas être utilisés pour leur objectif initial mais qui pourraient être activés comme logements.

Il existe d'autres possibilités d'application du modèle CLT. De nombreuses communautés autorisent les chalets d'arrière-cour, les sous-divisions et les logements «intermédiaires manquants» et les possibilités d'élargir l'offre de logements locatifs avec une densité supplémentaire. Le problème de cette libéralisation du zonage est le manque de financement de la plupart des familles pour profiter de la densification des quartiers unifamiliaux. Un CLT pourrait acheter un terrain subdivisé, y construire deux maisons et vendre les maisons à un prix inférieur. Cela profiterait au propriétaire d'origine et créerait deux nouveaux propriétaires sur ce qui était autrefois une seule parcelle. La Californie a récemment adopté une loi cela n'entraînera pas beaucoup de densité dans les zones unifamiliales, mais le modèle CLT pourrait aider à atteindre cet objectif.

La plupart des familles, en particulier celles qui sont peut-être propriétaires d'une maison mais qui paient encore une hypothèque, n'ont tout simplement pas l'argent nécessaire pour ce type de projet de construction. Les banques ont été fragiles dans le financement de ces projets en n'offrant que des lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), un instrument intimidant et souvent irréalisable pour les familles. Les fiducies foncières communautaires pourraient sortir de cette impasse grâce à un modèle de financement éprouvé.

Certains défenseurs ont exhorté les politiques à soutenir acquisition par le locataire d'un bien locatif. Encore une fois, le problème ici est le financement. Par exemple, où les locataires d'une propriété bas de gamme ayant besoin d'entretien et faisant face à une vente imminente obtiennent-ils l'argent pour acheter leur immeuble ou leur maison de location ? Le modèle CLT est perçu favorablement par la plupart des décideurs politiques, et utiliser les avantages de ce modèle pour résoudre certains de ces défis est une opportunité intéressante.

Une idée pourrait être d'acheter une petite propriété bas de gamme, puis d'utiliser le modèle CLT pour créer des condos à prix réduit qui pourraient être achetés par les locataires existants avec un financement avantageux tandis que le CLT possède le terrain et le loue à une association de propriétaires. . Cela permettrait aux locataires de rester en place tout en leur donnant un chemin vers la propriété.

Quel est le problème avec les CLT ? J'y pense encore. Mais le pays serait bien mieux loti si les dollars des subventions servaient à acheter des terrains pour les CLT plutôt que des projets coûteux de crédit d'impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC), dont le coût augmente désormais pour 1 million de dollars par logement locatif. Imaginez tout cet argent qui met les gens sur la voie durable de la propriété. Y a-t-il des problèmes avec la propriété? Oui et j'en ai discuté.

Mais le CLT est différent. Le modèle permet aux personnes qui travaillent et qui éprouvent des difficultés à acheter sur le marché du logement existant d'une manière financièrement viable. Peut-être que l'idée pourrait être utilisée pour faire passer les locataires des unités locatives LIHTC à but non lucratif à la propriété. Nous verrons. Ce que j'aime, c'est l'idée que le CLT va vers la réalité de l'offre et de la demande et non à partir d'elle ; le modèle reconnaît la spéculation foncière et ne s'en plaint pas, mais crée plutôt un refuge sûr et crée une porte d'entrée pour les personnes ayant moins d'argent. Je suis sûr que je trouverai un défaut fatal, mais jusqu'à ce que je le fasse, je vais célébrer le modèle comme une autre étape positive pour le logement.