Un « crash » immobilier ? Ce que signifient des prix plus bas pour les propriétaires et les acheteurs potentiels.

Que cela plaise ou non aux acheteurs potentiels, il est peu probable que nous assistions à une répétition d'un krach comme celui que le pays a connu de 2008 à 2014, lorsque les prix de l'immobilier ont chuté de pourcentages à deux chiffres par rapport à leur pic de 2007.

Les prix "pourraient baisser un peu, mais un crash que je considère comme une baisse de plus de 10% de la valeur des maisons, et cela semble exagéré en ce moment", déclare Daryl Fairweather, économiste en chef pour le courtage immobilier Redfin
RDFN,
+ 0.17%.

Certains prévisionnistes s'attendent à ce que les prix des maisons baissent de quelques points de pourcentage à l'échelle nationale au cours des deux prochaines années et chutent considérablement dans quelques régions métropolitaines. Mais il existe peu de consensus sur les villes qui connaîtront les plus fortes baisses.

Que vous souhaitiez acheter votre première maison ou que vous en possédiez une et que vous ayez envisagé de vendre, voici ce que la baisse des prix pourrait signifier pour vous.

Si les prix chutent, les acheteurs peuvent décrocher

Disons que vous voulez acheter une maison et que les prix baissent dans votre ville. Vous serez tenté d'attendre. Après tout, pourquoi acheter une maison aujourd'hui si vous pensez pouvoir payer moins cher une maison similaire dans quelques mois ?

Le problème avec cette logique à toute épreuve est que vous ne pouvez pas prédire quand les prix atteindront le plus bas. Attendez trop longtemps et vous finirez par essayer d'acheter lorsque les prix augmentent et que la concurrence s'intensifie. Cette stratégie, appelée market timing, est déconseillée, déclare Odeta Kushi, économiste en chef adjoint de First American Financial Corp.

"Si vous pouvez trouver une maison qui répond à vos attentes financières pour un paiement mensuel et que c'est un bon moment pour vous d'acheter, alors faites-le", dit-elle.

Et si vous attendez que les prix baissent mais qu'ils ne le font jamais, vous découvrirez peut-être à vos dépens que la "maison que vous avez trouvée il y a un an, que vous avez vraiment aimée, que vous pouviez vous permettre mais que vous avez laissée tomber, est plus chère l'année prochaine, », dit Kushi.

La nature humaine étant ce qu'elle est, vous essaierez probablement de chronométrer le marché de toute façon. Mais bon, vous êtes prévenu.

En savoir plus: Pourquoi le logement a «beaucoup de marge de manœuvre» en période de récession, même si les prix baissent de 15%

Les scrupules des vendeurs fixent un plancher sous les prix

L'attente de la chute des prix des maisons pourrait être contrecarrée par la réticence des propriétaires à renoncer à ce qu'ils ont gagné – et pendant le boom immobilier de l'ère pandémique, les propriétaires ont obtenu quelques choses qu'ils voudront garder.

Le premier est la valeur gonflée des maisons. Kushi qualifie les prix des maisons de « collants à la baisse », ce qui signifie que les vendeurs hésitent à accepter des réductions à moins qu'ils ne cherchent désespérément à vendre. "Si vous n'êtes pas obligé de vendre, vous restez assis, n'est-ce pas?" elle dit.

L'autre chose à laquelle les propriétaires s'accrochent : les faibles taux hypothécaires. Grâce au refinancement ou à des achats au bon moment, 92% des propriétaires ayant des hypothèques ont des taux inférieurs à 5% et la moitié ont des taux inférieurs à 3.5%, a déclaré l'analyste du logement Ivy Zelman dans une interview en podcast Macro Hive en juillet.

Beaucoup de ces propriétaires se blottiront contre leur bas taux hypothécaires et jure de ne jamais partir.

« Si vous êtes propriétaire aujourd'hui et que vous êtes enfermé dans un taux hypothécaire de 2.6 % ou 2.7 %, qu'est-ce qui vous incite à vendre votre maison et acheter une maison à un taux hypothécaire plus élevé aujourd'hui?" L'économiste en chef de First American, Mark Fleming, a déclaré dans le podcast REconomy. "Pas beaucoup. Tu es taux bloqué. »

Il y a déjà des signes d'une « grève des vendeurs », comme le blogueur économique Bill McBride appelle ce phénomène dans sa newsletter Calculated Risk. Dans une enquête sur 25 marchés du logement, McBride a noté une baisse de 10.6% des nouvelles inscriptions en août par rapport à l'année précédente.

L'obstination des propriétaires affecte les acheteurs potentiels d'une manière fondamentale : lorsque les propriétaires gardent leurs maisons hors du marché, ils réduisent le nombre de maisons disponibles à l'achat. Une offre limitée pourrait limiter une baisse des prix, les acheteurs se disputant de maigres offres.

Lire: La plupart des économistes voient les États-Unis devenir un marché immobilier d'acheteurs en 2023. C'est là que vous verrez les plus fortes baisses de valeur.

Quand vous devez plus que la maison ne vaut

Près de 10 millions de logements existants ont été vendus depuis le début de 2021 dans une ère de croissance rapide des prix. Une baisse de la valeur des maisons signifierait que les acheteurs récents – ceux qui ont versé de petits acomptes et commencé sans beaucoup de capital – pourraient finir par devoir plus que la valeur de leur maison. Il est connu comme étant à l'envers. Si vous vous retrouvez dans cette situation, vous avez quelques options.

• Gardez la maison, effectuez tous les versements hypothécaires et attendez que les prix des maisons se redressent. Ce sera l'option la plus populaire, même pour les familles qui deviennent trop grandes pour leurs maisons.

• Si vous vendez la maison à l'envers, vous devrez puiser dans vos économies pour rembourser la totalité du solde du prêt ainsi que les commissions immobilières et autres frais.

• Que faire si vous n'avez pas assez d'argent pour rembourser le solde de votre prêt hypothécaire? Vous pouvez demander l'autorisation du prêteur pour vendre la maison dans le cadre d'une vente à découvert. Le prêteur peut cependant refuser l'autorisation si vous pouvez vous permettre les paiements mensuels de la maison. Cela vous enfermerait dans l'option 1, en gardant la maison et en attendant qu'elle vaille plus que ce que vous lui devez.

Voir aussi: Les acheteurs de maisons renoncent à des contrats dans la Sun Belt, en particulier à Las Vegas, Phoenix, Tampa et Texas

Moins de fonds propres pour emprunter

Enfin, il y a la question des prêts sur valeur domiciliaire et des marges de crédit sur valeur domiciliaire, ou HELOC. Ce sont des deuxièmes hypothèques qui vous permettent d'emprunter sur la valeur nette de votre maison. Pour être admissible à l'un ou l'autre, vous devrez disposer d'un capital suffisant : au moins 20 % ou, dans certains cas, 15 %.

Il est possible que la baisse de la valeur des maisons puisse effacer suffisamment de fonds propres pour vous faire tomber sous le seuil de 15 % ou 20 %, vous rendant inéligible à un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC. Même si vous obtenez un HELOC avant que cela ne se produise, le prêteur pourrait réduire votre limite de crédit plus tard pour la ramener à la valeur de votre maison.

Pendant la période la plus chaude du boom immobilier de l'ère pandémique, lorsque les prix augmentaient de plus de 15% par an, peu d'acheteurs s'inquiétaient de la chute éventuelle de la valeur des maisons. Cette insouciance exubérante et compétitive est maintenant remplacée par la prudence – ce que l'économiste du logement Ali Wolf appelle FOBATT, ou la peur d'acheter au sommet.

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Holden Lewis écrit pour NerdWallet. E-mail: [email protected]. Twitter : @HoldenL.