"En regardant en arrière au cours de la dernière décennie, les opportunités d'achat d'actions d'actions de REIT d'appartements de premier ordre ont été rares", déclare Brad Thomas, PDG et analyste principal chez Wide Moat Research et auteur de L'investisseur intelligent en FPI. "Il y a une vente rare en cours en ce moment."
Les FPI d'appartements se négocient actuellement avec une décote de 21% par rapport à la valeur de leurs actifs sous-jacents, calcule Green Street, une société d'analyse de l'immobilier commercial. Il y a à peine un an, ils se négociaient avec une décote de 3 %.
Il n'est pas surprenant que les FPI d'appartements aient chuté avec les actions et les obligations cette année dans une large liquidation du marché. Les placements immobiliers sont sensibles aux taux d'intérêt, qui augmentent les coûts d'emprunt.
Mercredi, le ministère du Travail a annoncé que les prix à la consommation ont grimpé de 9.1 % rythme annuel en juin, ouvrant la voie à une autre forte hausse des taux d'intérêt de la part de la Réserve fédérale plus tard ce mois-ci.
Mais les taux élevés sont en fait une bonne nouvelle pour les FPI d'appartements, car ils rendent l'achat d'une maison plus difficile. Après une période de taux hypothécaires record, le taux fixe sur 30 ans a presque doublé pour atteindre 5.51 %. En mai, le prix de vente médian des maisons existantes a dépassé 400,000 XNUMX $ pour la première fois, ce qui a encore pesé sur l'abordabilité.
"Il y a des acheteurs potentiels qui sont maintenant poussés dans le pool de locataires", déclare Haendel St. Juste, directeur général et analyste des FPI chez Mizuho Securities. "Le changement radical du coût de l'accession à la propriété est un avantage net pour le côté locatif."
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Les analystes affirment que la liquidation des FPI d'appartements semble exagérée, étant donné que les sociétés ont des bilans sains et que les perspectives de la demande locative semblent solides. Le dernier rapport sur l'indice des prix à la consommation a montré que les prix des loyers avaient le plus augmenté depuis 1986, en hausse de 5.8 % par rapport à l'année précédente.
John Pawlowski, directeur général de Green Street, convient que les prix des FPI des appartements ont chuté trop fortement. Il y a des moments où les logements locatifs «sont jetés avec l'eau du bain d'un macro-récit négatif sur le logement», dit-il. La plupart des FPI qu'il couvre n'ont que 20 à 25 cents de dette pour chaque dollar de valeur d'actif et beaucoup de liquidités pour rembourser la dette.
Certes, l'immobilier est fortement corrélé à l'économie. Il suffit de regarder en arrière en 2020, lorsque des millions d'Américains ont perdu leur emploi pendant la crise de Covid, et l'impact que cela a eu sur les loyers et l'occupation.
Les villes côtières urbaines, dont San Francisco, New York, le centre-ville de Los Angeles et Seattle, "ont connu la plus forte baisse des loyers des appartements et des baisses d'occupation", explique Pawlowski. Mais dans les régions de Sunbelt, notamment Atlanta, les Carolines, le Texas, Phoenix et Las Vegas, les loyers ont légèrement baissé tandis que le taux d'occupation est resté robuste.
Différents FPI d'appartements permettent aux investisseurs de parier sur différentes parties du pays, dit St. Juste.
Camden Property Trust
(symbole : CPT) et
Communautés d'appartements d'Amérique centrale
(MAA) détiennent principalement des participations dans Sunbelt.
Équité Résidentielle
(EQR) et
Communautés AvalonBay
(AVB) sont fortement bicoastal.
FPI à revenu d'appartement
(AIRC) et
UDR
(UDR) sont exposés aux marchés côtiers et Sunbelt, tandis que
Fiducie immobilière d'Essex
(ESS) est une pièce de théâtre de la côte ouest.
| Entreprise / Téléscripteur | Prix récent | Changement de prix depuis le début de l'année | Rendement total 2021 | Valeur marchande (bill) | Prix / 2023E FFO* | Rendement du dividende |
|---|
| BICOASTALE | | | | | | |
| Communautés d'AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Équité Résidentiel / EQR | 71.29 | - 21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| CEINTURE SOLAIRE | | | | | | |
| Fiducie immobilière de Camden / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Communautés d'appartements d'Amérique centrale / MAA | 169.60 | - 26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| EXPOSITION ÉQUILIBRÉE AUX DEUX MARCHÉS | | | | | | |
| Revenu d'appartement REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR/UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=estimation. FFO=fonds d'exploitation. *Le prix/les fonds provenant de l'exploitation est une mesure standard de la valeur des FPI. La moyenne de l'industrie est maintenant de 19.2.
Source: Bloomberg
Pawlowski dit que UDR et Equity Residential ont baissé d'une ampleur similaire à leurs pairs cette année, mais ont connu des années 2020 et 2021 difficiles. , et maintenant les valorisations ont été réinitialisées et les fondamentaux s'améliorent et donc UDR et Equity Residential sont deux FPI particulièrement bon marché en ce moment. Il a déclaré qu'ils se négocient à un rendement plus élevé sur les bénéfices de 2022 que leurs pairs FPI d'appartements, et que leur taux de rendement interne attendu se situe dans la moitié supérieure de tous les secteurs immobiliers.
L'un des facteurs qui augure bien pour les FPI d'appartements est que le logement est un élément non discrétionnaire, donc même si les gens perdent leur emploi en période de récession ou subissent une réduction de salaire, la demande de logements locatifs ne chute pas aussi rapidement que la demande de logements discrétionnaires. articles, tels que les voyages ou les produits de luxe. "En période de récession, les loyers pourraient encore baisser", déclare Pawlowski. "Mais parce que la demande est moins discrétionnaire, la demande résistera mieux que d'autres domaines."
Gina Szymanski, gestionnaire de portefeuille au sein du groupe des valeurs mobilières des FPI chez AEW Capital Management, déclare que les FPI résidentielles sont «l'une de nos catégories préférées», compte tenu de leur pouvoir de tarification et de leurs fondamentaux. Elle note qu'ils "ne sont pas à l'abri d'un recul car les vents contraires des taux d'intérêt affectent toutes les entreprises".
Mais, ajoute-t-elle, «les bilans des noms résidentiels sont parmi les meilleurs de toutes les entreprises de notre univers. Nous nous sentons vraiment bien qu'ils vont rebondir.
Écrire à Lauren Foster à [email protected]
