3 meilleurs FPI qui sont exceptionnellement bon marché en ce moment

Les REIT ont été particulièrement touchés par le marché baissier actuel. Alors que le S&P 500 a baissé de 18% cette année, le FNB Real Estate Select Sector SPDR (XLRE) a perdu 26 %.

La principale raison de la sous-performance des FPI est l'impact des taux d'intérêt élevés sur les charges d'intérêts de la plupart des FPI, qui ont des dettes appréciables.

Cependant, certaines FPI sont devenues extrêmement bon marché d'un point de vue à long terme. Dès que le vent contraire des taux d'intérêt élevés commence à se calmer, les FPI aux fondamentaux solides sont susceptibles de récompenser fortement leurs porteurs de parts.

Cela dit, discutons des perspectives de trois FPI exceptionnellement attrayantes.

Une FPI hospitalière pure-play

Fondée en 2003, Medical Properties Trust (MPW) est la seule FPI hospitalière pure-play de son secteur.

Le FPI possède plus de 400 propriétés qui sont louées à plus de 30 exploitants différents. La plupart des actifs sont des hôpitaux généraux de soins aigus et sont bien diversifiés dans différentes zones géographiques, avec des propriétés dans 29 États, afin d'atténuer le risque de déséquilibre de l'offre et de la demande sur les marchés individuels. Outre son portefeuille américain, Medical Properties maintient une exposition stratégique aux principaux marchés internationaux, notamment l'Allemagne, le Royaume-Uni, l'Italie et l'Australie.

Medical Properties bénéficie d'avantages concurrentiels. En tant que seule FPI hospitalière pure-play, avec près de 20 ans d'expérience dans son métier, elle possède une grande expertise dans son créneau. Il bénéficie également d'économies d'échelle.

En tant que FPI hospitalière, Medical Properties est plus résistante aux récessions que la plupart des FPI, car la plupart des consommateurs ne réduisent pas leurs dépenses de santé, même dans les conditions économiques les plus défavorables. Le FPI a fait preuve de résilience tout au long de la crise des coronavirus, avec des fonds d'exploitation record [FFO] par part en 2020 et 2021. D'autre part, pendant la Grande Récession, la fiducie a subi une baisse de 31% de son FFO par part et a réduit son dividende de 26 %.

Medical Properties a affiché un record de croissance remarquablement constant. Il a augmenté son FFO par unité au cours de neuf des 10 dernières années, à un taux annuel moyen de 9.3 %. La performance constante témoigne du solide modèle d'affaires du FPI et de son exécution soignée. Grâce au vent favorable du vieillissement de la population sur la plupart de ses marchés et à un pipeline d'acquisitions prometteur, Medical Properties devrait rester sur sa trajectoire de croissance dans les années à venir.

D'autre part, tout comme d'autres FPI de soins de santé, Medical Properties fait actuellement face à des vents contraires, à savoir l'impact de l'inflation sur les coûts de main-d'œuvre, une lente reprise post-pandémique des volumes de patients et le déclin des plans de relance budgétaire. En conséquence, nous supposons seulement 0.4 % de croissance annuelle moyenne des FFO par unité au cours des cinq prochaines années, afin d'être prudents.

Medical Properties a augmenté son dividende pendant neuf années consécutives et offre actuellement un rendement de dividende de 9.3 %. Le FPI a un ratio de distribution décent de 64 % et un bilan solide, avec un ratio de couverture des intérêts de 2.6. Compte tenu également de son modèle économique défensif, son dividende devrait être considéré comme sûr dans un avenir prévisible.

Medical Properties se négocie actuellement à un faible ratio cours/FFO de près de 10 ans de 6.9, ce qui est bien inférieur à la moyenne historique de 12.5 du titre. L'évaluation exceptionnellement bon marché résulte des vents contraires susmentionnés et de l'impact de l'inflation sur la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs. Dès que l'inflation commencera à se calmer, le multiple FFO devrait commencer à revenir vers sa moyenne historique. Nous tablons donc sur une valorisation annualisée de 12.6 % au cours des cinq prochaines années. Compte tenu également du dividende de 9.3 % et de la croissance de 0.4 % du FFO par part, nous pensons que l'action peut offrir un rendement annuel total de 18.5 % au cours des cinq prochaines années.

Ce FPI donne au bureau

Fiducie de revenu d'immeubles de bureaux (OPI) est une FPI qui possède actuellement plus de 160 immeubles, situés dans 31 États et principalement loués à des locataires uniques avec une qualité de crédit élevée. Le portefeuille du FPI affiche actuellement un taux d'occupation de 90.7 % et un âge moyen des immeubles de 17 ans.

Office Properties génère 64 % de ses revenus locatifs auprès de locataires de premier ordre. Il s'agit de l'un des pourcentages de loyer les plus élevés payés par des locataires de qualité supérieure dans le secteur des FPI. Il est également remarquable que les locataires du gouvernement américain génèrent environ 20 % des revenus locatifs alors qu'aucun autre locataire ne représente plus de 4 % des revenus annuels. Dans l'ensemble, l'Immobilier de Bureaux présente un profil de crédit exceptionnel des locataires, ce qui se traduit par des flux de trésorerie fiables et constitue ainsi un avantage concurrentiel significatif.

D'autre part, Office Properties est fortement endetté, ses charges d'intérêts consommant actuellement la quasi-totalité de ses revenus d'exploitation. Par conséquent, la fiducie est en train de vendre des actifs pour réduire son endettement. Le processus de désendettement a pesé sur la performance du FPI au cours des deux dernières années.

Au troisième trimestre, le taux d'occupation des immeubles de bureaux est passé de 94.3 % à 90.7 % et son FFO normalisé par unité a diminué de 10 % par rapport au trimestre de l'année précédente. En raison des ventes d'actifs et de l'expiration de certains baux, les FFO par unité ont diminué de 19 % au total au cours des deux dernières années et devraient encore diminuer de 3 % à 4 % cette année.

De plus, la crise du coronavirus pourrait conduire de nombreuses entreprises à adopter un modèle permanent de « travail à domicile » afin de réduire leurs coûts d'exploitation. Un tel changement nuirait à long terme aux immeubles de bureaux, bien qu'il soit trop tôt pour évaluer l'effet de la pandémie sur cette tendance. En raison du poids de l'endettement élevé sur la performance des immeubles de bureaux et du vent contraire de la tendance du « travail à domicile », nous prévoyons une croissance annuelle moyenne du FFO par unité d'à peine 2 % au cours des cinq prochaines années.

Office Properties a gelé son dividende pendant quatre années consécutives mais offre un rendement de dividende exceptionnellement élevé de 15.7 %. Le FPI a un ratio de distribution sain de 47 %, mais il a un endettement excessif. En conséquence, son dividende peut être réduit en cas de récession.

Du bon côté, le titre se négocie actuellement à un faible ratio cours/FFO de près de 10 ans de 3.0, ce qui est bien inférieur à sa moyenne sur 10 ans de 8.0. En raison de l'endettement élevé du FPI, nous préférons être prudents et supposons donc un juste ratio prix/FFO de 6.0.

Si l'action atteint notre juste niveau d'évaluation dans cinq ans, elle bénéficiera d'un gain annualisé de 15.0 % dans ses rendements. Compte tenu également du dividende de 15.7 % et de la croissance de 2.0 % du FFO par part, l'Immeuble de Bureaux peut offrir un rendement annuel total de 24.7 % sur les cinq prochaines années.

Cassez ce coffre-fort pour gagner de l'argent

Coffre-fort (SÉCURITÉ) est devenu public en 2017, avec iStar comme gestionnaire et investisseur principal. À ce jour, iStar reste l'actionnaire majoritaire, bien qu'il soit limité par la loi à ne contrôler que 42% des actions avec droit de vote à des fins de gouvernance d'entreprise.

Safehold est une FPI à bail foncier, qui vise à révolutionner le secteur immobilier en offrant aux entreprises un moyen plus efficace en termes de capital de posséder des immeubles pour leurs activités. La fiducie s'engage dans la vente et la cession-bail à long terme de terrains sous des propriétés commerciales à travers les États-Unis et est la seule FPI axée exclusivement sur les baux fonciers pour soutenir l'investissement et le développement immobiliers.

Safehold est l'un des premiers acteurs du secteur de la vente et de la cession-bail. Par conséquent, il profite de l'offre de produits de location novateurs et uniques, qui procurent au FPI d'importantes marges bénéficiaires et amplement d'espace pour sa croissance future. Cependant, il existe peu de barrières à l'entrée dans ce secteur et, par conséquent, l'avantage concurrentiel de la fiducie peut ne pas s'avérer durable.

Safehold bénéficie actuellement d'une forte dynamique commerciale. Au troisième trimestre, il a augmenté son chiffre d'affaires de 52% par rapport au trimestre de l'année précédente grâce à plusieurs nouvelles créations et a presque triplé son FFO par unité, en partie grâce à un bénéfice non récurrent provenant de la vente d'un bail foncier. Le FPI a acheté le bail foncier en décembre 2020 pour 76.7 millions de dollars et l'a vendu au troisième trimestre pour 136 millions de dollars. Grâce à sa dynamique commerciale soutenue, la FPI est en bonne voie pour faire croître son FFO par part de près de 30 % cette année, à un nouveau niveau record.

Safehold est le leader d'un énorme marché adressable total estimé à 7 2.7 milliards de dollars. Cependant, la hausse des taux d'intérêt exerce une pression sur la valeur nette d'inventaire (VNI) du FPI. Par conséquent, nous supposons une croissance annuelle moyenne de XNUMX % de la valeur liquidative du FPI au cours des cinq prochaines années.

De plus, la fiducie offre actuellement un rendement en dividendes de 2.4 %. Bien que ce rendement soit bien inférieur aux rendements des propriétés médicales et des propriétés de bureau, le dividende de Safehold est beaucoup plus sûr que le dividende des deux autres FPI, principalement grâce à un solide taux de distribution de 35 %.

Safehold se négocie actuellement à un faible ratio cours/VNI de près de cinq ans de 0.62, ce qui est bien inférieur à notre niveau d'évaluation juste supposé de 1.0. Dès que les taux d'intérêt commenceront à se modérer, nous nous attendons à ce que le FPI revienne vers son juste niveau d'évaluation. Si l'action se négocie à son juste niveau d'évaluation dans cinq ans, elle bénéficiera d'un gain annualisé de 12.6 % dans ses rendements. Compte tenu également du dividende de 2.4 % et de la croissance de 2.7 % de la valeur liquidative par part, Safehold peut offrir un rendement annuel total de 17.0 % au cours des cinq prochaines années.

Réflexions finales

Les trois FPI ci-dessus sont devenues exceptionnellement bon marché en raison de leurs liquidations, qui résultent principalement de l'impact d'une inflation élevée depuis 40 ans sur leurs résultats et sur leur valorisation.

Nous nous attendons à ce que l'inflation commence à se calmer l'année prochaine grâce à la politique agressive de la Fed, qui a donné la priorité au rétablissement de l'inflation à son objectif à long terme de 2 %. Chaque fois que l'inflation se modère, les trois FPI ci-dessus pourraient récompenser les investisseurs.