3 FPI à haut rendement pour un revenu de dividendes sûr

Les fiducies de placement immobilier, ou FPI, sont généralement un excellent endroit où se tourner pour obtenir un revenu de dividendes sûr et attrayant. En effet, elles bénéficient d'un impôt sur les sociétés nul et sont tenues par la loi de verser au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes à leurs actionnaires. Par ailleurs, la grande majorité des REIT bénéficie du caractère défensif et stable des loyers contractuels immobiliers.

En conséquence, il n'est pas surprenant que de nombreuses FPI de premier ordre qui existent depuis des décennies aient maintenant rejoint les rangs des sociétés de croissance des dividendes les plus élitistes au monde en tant que Dividend Aristocrats (plus de 25 années consécutives de croissance des dividendes) et/ou Dividend Kings. (50+ années consécutives de croissance des dividendes).

Ici, nous examinerons trois FPI à haut rendement qui offrent des dividendes sûrs et qui sont soit un roi des dividendes, soit un aristocrate des dividendes.

Un jeune aristocrate en condition d'emménagement

Fiducie immobilière d'Essex (ESS) a rejoint le club Dividend Aristocrats assez récemment car il a augmenté son dividende pendant 28 années consécutives. Compte tenu de ses perspectives de croissance à long terme très attrayantes, de son bilan exceptionnel et de son ratio de distribution prudent, nous nous attendons à ce qu'il continue d'augmenter son dividende pendant de nombreuses années à venir.

Son modèle commercial consiste principalement à développer, redévelopper, gérer, acquérir et vendre des communautés d'appartements résidentiels multifamiliaux sur la côte ouest. Elle possède actuellement plus de 60,000 XNUMX appartements répartis dans des centaines de communautés.

Elle bénéficie de trois principaux avantages concurrentiels générateurs d'alpha de ce modèle économique.

Premièrement, il peut développer des propriétés multifamiliales, puis les vendre avec des bénéfices importants. Deuxièmement, elle peut tirer parti de son expertise et de son réseau d'affaires pour acheter des propriétés, puis s'engager dans des activités de réaménagement à valeur ajoutée qui génèrent des rendements ajustés au risque très intéressants pour les actionnaires. Troisièmement, sa concentration géographique signifie qu'elle opère sur des marchés à offre limitée avec de solides fondamentaux économiques. En conséquence, il y a peu de risque que l'offre excédentaire inonde les marchés, ce qui signifie que ses propriétés sont entourées d'un fort fossé. Compte tenu de la croissance de l'emploi alimentée par le secteur technologique sur ses marchés et de l'offre limitée ainsi que de ses capacités de développement et de redéveloppement, ESS a un brillant avenir.

ESS s'est également avérée assez résistante aux récessions en offrant une nécessité de base, ce qui rend son profil de croissance des flux de trésorerie et des dividendes encore plus prometteur dans le cas où nous rencontrions une grave récession dans un proche avenir. Par exemple, si les fonds provenant des opérations (FFO) par action ont effectivement augmenté au cours de la dernière récession, passant de 5.57 $ en 2007 à 6.14 $ en 2008, puis à 6.74 $ en 2009.

En combinant ses avantages concurrentiels et son profil à faible risque avec son rendement en dividendes de 4 % et son FFO et son TCAC de dividendes par action attendus de 5 à 6 % au cours de la prochaine demi-décennie, ESS offre un profil risque-récompense très attrayant pour les investisseurs à la recherche d'un haut rendement sûr. .

La Légende du 'O'

Revenu immobilier (O) est une action légendaire de croissance des dividendes en raison de ses antécédents d'écrasement des rendements totaux du S&P 500 depuis son introduction en bourse en 1994 et du versement d'un dividende mensuel attractif qu'elle a augmenté pendant 27 années consécutives.

Il bénéficie d'une immense échelle, avec un portefeuille de 11,733 1,147 propriétés louées sur des baux triple net structurés de manière conservatrice à 8.8 43 locataires. O a une durée moyenne pondérée des baux de XNUMX ans et génère XNUMX % de ses revenus locatifs auprès de locataires de qualité, ce qui lui donne une grande visibilité sur ses flux de trésorerie futurs. Ce flux de trésorerie s'est également avéré très performant pendant les récessions, ce qui renforce encore la solidité de son profil.

Avec une note de crédit A-, une échéance moyenne pondérée de 6.3 ans pour ses billets et obligations, un ratio de couverture des charges fixes de 5.5x, 95 % de la dette non garantie, 88 % de la dette à taux fixe, une liquidité de plus de 2.5 milliards de dollars et une dette nette par rapport à l'EBITDA ajusté pro forma annualisé de 5.2x, le bilan d'O ressemble à une forteresse.

L'action O offre actuellement un rendement de dividende attractif de 4.5 % qui est très sûr et susceptible de continuer à croître pendant de nombreuses années à venir compte tenu de son solide modèle commercial et de ses antécédents. O se négocie également avec une décote significative par rapport à ses moyennes historiques sur une base EV/EBITDA, P/AFFO et P/NAV. Combiné à une croissance continue attendue des AFFO annualisés à un chiffre et à un rendement par action de 4.5 %, cela crée un profil de rendement total ajusté au risque attrayant.

Faire un cas fédéral de cette FPI

Enfin, Federal Realty Trust (FRT) est une FPI de premier plan axée sur le commerce de détail qui possède, développe et redéveloppe des centres commerciaux dans des marchés côtiers à revenu élevé et densément peuplés aux États-Unis. Ces marchés sont susceptibles d'aider FRT à générer une surperformance à long terme en raison de leurs fortes tendances de croissance des revenus et de la population .

Avec plus de 3,100 105 locataires dans plus de 3 propriétés et aucun locataire ne fournissant ne serait-ce que XNUMX % de son loyer de base annualisé, FRT est bien protégé contre les faillites de commerces de détail qui pourraient se développer à mesure que le commerce électronique continue de croître et que les futures récessions potentielles pèsent sur les détaillants. et leurs propriétaires.

En plus de sa concentration sur les marchés avec des revenus et des tendances démographiques favorables, FRT crée également de la valeur pour les actionnaires en tirant parti de son solide bilan noté A pour investir dans ses propriétés actuelles et nouvelles à des taux de rendement attractifs. En plus de stimuler la croissance des revenus locatifs, ces investissements maintiennent également ses actifs frais et attrayants pour les locataires et les acheteurs, renforçant ainsi leur positionnement concurrentiel.

Bien qu'il ne soit certainement pas à l'épreuve de la récession, FRT a plutôt bien performé lors de la dernière grande récession et le fera probablement encore lors de la prochaine récession compte tenu de sa diversification, de la force de ses marchés et de la qualité de ses locataires et de ses propriétés. Lors de la dernière grande récession, son FFO par action a augmenté de 6.4 % d'une année sur l'autre en 2008, a diminué de 8.8 % en 2009, puis a augmenté de 10.5 % en 2010. En conséquence, nous avons confiance dans la poursuite de son croissance à long terme des dividendes.

Conclusion

Avec l'incertitude économique à un niveau très élevé, les investissements de revenu sûrs et attrayants sont plus précieux que jamais pour les investisseurs. Avec des FPI à haut rendement éprouvées et à des prix attractifs comme ESS, O et FRT, les investisseurs ont accès à certains des meilleurs portefeuilles immobiliers, équipes de gestion et modèles commerciaux au monde qui devraient continuer à générer des flux de revenus croissants pour de nombreuses personnes. les années à venir.