3 clics pour 12.7 % de rendement

L'immobilier est en train de se faire bousculer, ce qui signifie que les fiducies de placement immobilier (FPI) sont à nouveau une bonne affaire.

Enfin! Les rendements des REIT sont revenus là où ils devraient être - (land)lording over the vanilla S&P 500 !

Nous, les anticonformistes, pouvons bien sûr faire encore mieux que le populaire FNB Vanguard Immobilier (VNQ). Bien que 3.5 % ne soit pas mauvais, il n'est rien en comparaison du "rendement global" de 12.7 % dont nous sommes sur le point de discuter.

Pourquoi les FPI sont-elles à nouveau bon marché ? Simple : la Fed.

Comme je l'ai mentionné il y a des mois, des taux d'intérêt plus élevés signifient non seulement des coûts du capital plus élevés pour les FPI (et toutes les autres sociétés, d'ailleurs), mais aussi une plus grande concurrence pour les revenus à mesure que les rendements obligataires deviennent de plus en plus compétitifs.

Les FPI se sont, en effet, comportées exactement comme nous l'avions prévu…

Vue d'ensemble, cependant, nous considérerons cette période comme l'un des meilleurs moments pour acheter des FPI à des prix moins chers et des rendements bien supérieurs à la moyenne.

Par où commencer ? Discutons de ce pack de trois FPI, rapportant 11.4% à 13.5%.

REIT de détail de nécessité (RTL)

Rendement en dividendes: 13.5%

j'ai un petit faible pour Getty Realty (GTY), un spécialiste à locataire unique qui correspond au moule « ennuyeux c'est beau » en louant ses propriétés à ce que j'appellerais des détaillants « de première nécessité » : stations-service, dépanneurs, magasins de pièces automobiles, vous voyez le tableau.

Compte tenu de cela, je ferais avons aimer une agence immobilière qui se fait appeler REIT de détail de nécessité (RTL), droite?

Necessity Retail possède plus de 1,000 48 centres d'alimentation, ancrés et d'épicerie à locataire unique et à ciel ouvert dans 44 États qui sont loués nets sur des contrats principalement à long terme. Ses locataires proviennent de 8 secteurs différents, dont l'essence/les dépanneurs, les soins de santé et les restaurants à service rapide, aucun secteur ne représentant plus de XNUMX % des loyers linéaires.

Pourquoi une si grande FPI semble-t-elle si peu familière ? Eh bien, il y a seulement un an, il a changé son nom de Fiducie financière américaine (AFIN)-un nom J'ai exploré en 2020. J'ai noté que sa forte exposition aux restaurants, aux divertissements, aux détaillants et aux immeubles de bureaux était une «responsabilité» au milieu de COVID, mais qu'elle pourrait finir par ressembler à une bonne affaire en raison du potentiel d'un retour en arrière de COVID.

Avance rapide jusqu'à aujourd'hui, et RTL a un problème bien différent, à savoir la dette.

Vers la fin de 2021, il a annoncé une acquisition de 1.3 milliard de dollars de 81 actifs de vente au détail auprès de CIM Real Estate Finance Trust, ainsi que la cession de trois actifs de bureaux non essentiels.

La bonne nouvelle? RTL a réduit sa concentration parmi les 10 premiers locataires et réduit son exposition aux bureaux de 7 % à 1 %. Le mauvais côté? Un lourd fardeau de la dette n'a fait que s'alourdir. Cette FPI a maintenant une dette nette de 2.8 milliards de dollars, soit près de 10 fois son BAIIA ajusté et plus de trois fois sa capitalisation boursière !

Pour ce que ça vaut, la couverture des dividendes ici n'est pas une préoccupation flagrante, le dividende ne représentant que 83 % des fonds d'exploitation ajustés sur 12 mois. Mais le lourd endettement et le manque de catalyseurs évidents me font réfléchir un peu sur RTL.

Location nette globale (GNL)

Rendement en dividendes: 11.4%

Location nette globale (GNL) est une FPI commerciale qui, comme l'indique le « Global » dans son nom, opère non seulement ici aux États-Unis, mais dans 10 autres pays, dont le Royaume-Uni, les Pays-Bas, la Finlande et la France. Il possède 311 propriétés louées à 140 locataires dans 50 industries, bien que la concentration de l'industrie soit un peu plus élevée - les services financiers (13 %) et la fabrication automobile (12 %) sont tous deux des tranches à deux chiffres du gâteau du portefeuille.

L'autre partie de son nom est "Net Lease", ce qui, comme avec RTL, est une raison de l'aimer. Les baux nets, pour rappel, sont «nets» d'assurance, d'entretien et de taxes, ce qui signifie qu'il ne fait que percevoir le loyer et laisse tout le reste aux locataires. Cela signifie moins de variables dont les investisseurs GNL doivent s'inquiéter ; les bénéfices sont plus prévisibles et fiables qu'ils ne le seraient avec des baux traditionnels.

Donc quoi mal avec GNL ?

Pour commencer, Global Net Lease faisait partie des nombreuses FPI qui ont réduit leurs dividendes à cause de COVID. Plus précisément, la société a réduit son paiement de 25 % à 40 cents par action en avril 2020, et elle n'a pas regardé en arrière.

S'il y a un avantage à la réduction, c'est que le paiement actuel est plus durable. Le ratio de distribution AFFO est de 93 %, ce qui est suffisamment sûr, mais les ours surveilleront de près dans les mois à venir.

De plus, comme Necessity Retail, GNL a une dette assez élevée de 2.2 milliards de dollars. Ce n'est pas aussi mauvais, du moins comparativement, c'est 8 fois l'EBITDA ajusté et 1.5 fois sa capitalisation boursière. Et le taux d'intérêt moyen pondéré qu'il paie sur cette dette (3.5 %) est un peu meilleur que celui de RTL (4.2 %).

Ainsi, Global Net Lease a certainement ses verrues. Mais pour les investisseurs en dividendes plus agressifs, GNL, qui est un jeu immobilier multinational rare qui se négocie à des niveaux attractifs par rapport à la fois à son AFFO et à son EBITDA ajusté, pourrait faire l'affaire.

Fiducie de revenu pour les immeubles de bureaux (OPI)

Rendement en dividendes: 13.2%

Parfois, même les pires situations peuvent porter des fruits profitables.

Prenez Fiducie de revenu pour les immeubles de bureaux (OPI), Par exemple. Cette FPI possède 160 propriétés qu'elle loue principalement à des locataires uniques de grande qualité de crédit, non seulement des entreprises, mais également des entités gouvernementales. Et quand je l'ai revu en octobre 2022, il était embourbé dans une décennie de déclin qui s'était vraiment accélérée ces derniers temps - les actions de l'OPI avaient été réduites de près de moitié.

Mais aussi difficile que cela puisse être d'être un propriétaire de bureaux en ces temps de FMH, OPI n'est pas sans mérites. Et à l'époque, je me suis dit que "peut-être que le marché survendait OPI".

Soyons clairs : OPI mène une bataille difficile qui a commencé bien avant COVID.

Les termes « WFH », « travail à distance » et « télétravail » ont peut-être frappé le grand public en 2020, mais les entreprises américaines penchaient davantage vers des situations de travail flexibles depuis des années – COVID n'a fait que pousser poliment la tendance.

Pourtant, parier à opposer à Office Properties Income Trust, du moins en ce moment, pourrait être dangereux. Bien qu'elle ait récupéré près de 20 % de sa valeur au cours des derniers mois, l'action est toujours extrêmement bon marché, à seulement cinq fois le CAD (liquidité disponible pour la distribution, une mesure de rentabilité alternative pour certaines FPI). Si vous souhaitez utiliser une métrique REIT plus traditionnelle, OPI se négocie à moins de 4 fois son FFO normalisé.

De plus, OPI n'est pas une FPI basée à New York qui fait une hémorragie de locataires. Il est davantage basé sur la banlieue, avec un taux d'occupation actuel de 96 %. Un bon tiers de ses locataires sont des entités gouvernementales ou des entrepreneurs, le genre de locataires qui sont collés à leurs bureaux. Et après quelques années à offrir une flexibilité sans limites, de nombreux employeurs commencent enfin à faire marche arrière et les travailleurs exigeants passent quelques jours au bureau.

Brett Owens est stratège en chef des investissements pour Perspectives contraires. Pour plus d'idées de revenus, obtenez votre copie gratuite de son dernier rapport spécial: Votre portefeuille de retraite anticipée : d'énormes dividendes, chaque mois, pour toujours.

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