Les investisseurs immobiliers ont largement bien réussi ces dernières années. Mais avec des taux d'intérêt plus élevés, les choses pourraient être sur le point de changer.
La Réserve fédérale américaine a relevé ses taux d'intérêt de référence de 0.75 point de base mercredi, marquant la troisième hausse de ce type consécutive.
Des taux d'intérêt plus élevés se traduisent par des versements hypothécaires plus importants, ce qui n'est pas une bonne nouvelle pour le marché du logement. Mais le refroidissement des prix de l'immobilier fait partie de ce qui doit être fait pour maîtriser l'inflation.
Ne manquez pas
"À plus long terme, ce dont nous avons besoin, c'est que l'offre et la demande soient mieux alignées, afin que les prix des logements augmentent à un niveau raisonnable, à un rythme raisonnable, et que les gens puissent à nouveau s'acheter des maisons", a déclaré mercredi le président de la Fed, Jerome Powell. "Nous, sur le marché du logement, devons probablement passer par une correction pour revenir à cet endroit."
"D'un point de vue en quelque sorte du cycle économique, cette correction difficile devrait rééquilibrer le marché de l'habitation."
Ces mots peuvent sembler effrayants, en particulier pour ceux qui ont vécu la dernière crise financière – où le marché du logement a traversé une correction très, très difficile.
Mais les experts disent qu'il y a de bonnes raisons de croire que, quelle que soit la façon dont les choses se déroulent, ce ne sera pas un retour en 2008.
Normes de prêt plus élevées
Les pratiques de prêt douteuses au sein du secteur financier ont été un facteur majeur qui a conduit à la crise du logement en 2008. La déréglementation financière a rendu plus facile et plus rentable l'octroi de prêts risqués, même à ceux qui n'en avaient pas les moyens.
Ainsi, lorsqu'un nombre croissant d'emprunteurs n'ont pas pu rembourser leurs prêts, le marché du logement s'est effondré.
C'est pourquoi la loi Dodd-Frank a été promulguée en 2010. La loi a imposé des restrictions au secteur financier, notamment en créant des programmes pour empêcher les sociétés de prêts hypothécaires et les prêteurs d'accorder des prêts risqués.
Des données récentes suggèrent que les prêteurs sont en effet plus stricts dans leurs pratiques de prêt.
Selon la Federal Reserve Bank de New York, la cote de crédit médiane des prêts hypothécaires nouvellement contractés était de 773 pour le deuxième trimestre de 2022. Pendant ce temps, 65 % des dettes hypothécaires nouvellement contractées concernaient des emprunteurs dont la cote de crédit était supérieure à 760.
Dans son rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages, la Fed de New York a déclaré que "les cotes de crédit des nouveaux prêts hypothécaires restent assez élevées et reflètent des critères de prêt toujours plus stricts".
Des propriétaires en forme
Lorsque les prix des maisons ont augmenté, les propriétaires ont accumulé plus de valeur nette.
Selon le fournisseur de technologies et de données hypothécaires Black Knight, les titulaires de prêts hypothécaires ont désormais accès à 2.8 billions de dollars supplémentaires en valeur nette de leurs maisons par rapport à il y a un an. Cela représente une augmentation de 34 % et plus de 207,000 XNUMX $ en fonds propres supplémentaires disponibles pour chaque emprunteur.
De plus, la plupart des propriétaires n'ont pas fait défaut sur leurs prêts, même au plus fort de la pandémie de COVID-19, où les blocages ont envoyé des ondes de choc dans toute l'économie.
Bien sûr, ce sont ces programmes d'abstention hypothécaire qui ont sauvé les emprunteurs en difficulté : ils ont pu suspendre leurs paiements jusqu'à ce qu'ils retrouvent une stabilité financière.
Le résultat semble excellent : la Fed de New York a déclaré que la part des soldes hypothécaires de 90 jours et plus en souffrance restait à 0.5 % à la fin du deuxième trimestre, près d'un niveau historique.
Offre et la demande
Lors d'un récent épisode de The Ramsey Show, l'animateur Dave Ramsey a souligné que le gros problème en 2008 était "une offre excédentaire énorme parce que les saisies sont allées partout et que le marché s'est simplement figé".
Et le krach n'a pas été causé par les taux d'intérêt ou la santé de l'économie, mais plutôt par "une panique immobilière".
À l'heure actuelle, la demande de logements reste forte alors que l'offre est toujours insuffisante. Cette dynamique pourrait commencer à changer alors que la Fed tente de freiner la demande en augmentant les taux d'intérêt.
Ramsey reconnaît le ralentissement du taux d'augmentation des prix des maisons en ce moment, mais ne s'attend pas à une crise comme celle de 2008.
"Ce n'est pas toujours aussi simple que l'offre et la demande, mais c'est presque toujours le cas", dit-il.
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Source : https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html